KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ARTIŞ ORANININ BELİRLENMESİ
TBK m.344/1 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Bu kanun uyarınca, konut ve çatılı işyerlerine özgü kira sözleşmelerinde kira artış oranları, artışın yapılacağı aydan bir önceki ay, on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerli olacaktır.
Örneğin yukarıda belirtilen yasal artışın kararlaştırıldığı 15.06.2022 tarihli ve 10.000 TL bedelli bir kira sözleşmesi için (işyeri) yeni dönemdeki kira bedeline, TÜİK tarafından açıklanan 2023 yılı Mayıs ayının on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı (%63,72 olarak açıklanmıştır) kadar artış yapılabilecek ve yeni kira 10.000 TL (mevcut kira) + 6.372 TL (artış miktarı) = 16.372 TL olacaktır. Bu uygulama işyerleri için uygulanmakta olup, konutlar için Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçiçi madde uyarınca 01.07.2024 tarihine kadar yapılacak artışlar için TÜFE değişim oranına bakılmaksızın %25’i geçemeyecektir.
Kanun koyucu burada kiracı aleyhine düzenleme yasağı öngörmüştür (TBK m.343). Bu madde hükmü gereğince on iki aylık TÜFE ortalamalara göre değişim oranını geçmeyen kira artış oranları geçerli kabul edilecektir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR ?
Uygulamada kira tespit davası yasal olarak hak edilen kira zammı yapılmasına rağmen enflasyon karşısında yenilen ve düşük kalan kira bedelinin, kiracıyı tahliye etmeden emsal kira bedelleri seviyesine uyarlanması olarak kendisini göstermektedir.
Kira tespit davası iki görünümü olan bir davadır. Bunlardan ilki, TBK m.344/2 hükmü uyarınca, şayet taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa hakimin kiranın hangi ortanda artırılacağını kendisinin takdir etmesi durumudur. Görüleceği üzere bu hüküm gereğince açılacak kira tespit davalarında kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl artırılacağının belirlenmemiş olması veya aralarında bu duruma ilişkin bir anlaşmanın olmaması gerekmektedir.
Uygulamada en çok rastlanılan kira tespit davası türü ise TBK m.343/3 hükmüne dayanmaktadır. Bu hükme göre taraflarca kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıl sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda; yeni kira dönemi için uygulanacak kira bedeli hakim tarafından on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından hakkaniyete uygun bir biçimde belirlenecektir.
Yargıtayın yerleşik uygulamasına göre; 5 yıldan uzun süreli olan sözleşmelerde emsal rayiç kira bedelleri, kiralanan boş olsa yeniden kiralanabileceği bedel, kiralananın durumu, yerin özellikleri, TÜFE artış oranı gibi değerler ele alınıp eski kiracı olması sebebiyle de belirli bir miktar indirim yapıldıktan sonra yeni kira dönemi için ödenecek bedel tespit edilmektedir. Böylelikle enflasyon karşısında yenilen kira bedelinin emsallere uyarlanması sağlanmaktadır.
Örneğin 15.06.2018 tarihli ve 1.000 TL bedelli (sözleşme tarihinde kararlaştırılan) bir sözleşme için 12.08.2022 tarihinde mevcut ödenen kira bedeli 4 yıllık artışlarıyla beraber 3500 TL olmuş olsun. Ancak kiralanan yer bugün kiraya verilse ederi 10.000 TL civarlarında olacak olsun. Bu durumda kiraya veren kira tespit davası açarak yeni dönem için işleyecek kira bedelinin emsallerine uyarlanmasını talep edebilecektir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR ?
Kira tespit davasını kural olarak sözleşmenin tarafları, ve kiralananın diğer malikleri açabilir. Ancak uygulamada sıklıkla kira tespit davasını kiraya verenin kira artırımı talebiyle açtığı görülmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA 5 YILLIK SÜRE
Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere kira tespit davası ile kira bedelinin emsallerine uyarlanmasının istenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın geçmiş olması gerekmektedir. Buradaki 5 yıllık süreden kasıt dava açma süresi değildir. Sürelerin hesaplanması ve diğer usuli işlemler uzmanlık gerektirdiğinden bu sürecin bir avukatla takip edilmesi hak kayıplarına uğramamak için önem arz etmektedir.
DAVA ŞARTLARI VE DAVA AÇMA SÜRESİ
Kira uyuşmazlıklarından doğan davalar yeni yasa tasarısıyla birlikte zorunlu arabuluculuk kapsamında alınmış olup, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak dava şartı olarak kabul edilmiştir. Bunun yanı sıra HMK gereğince davacının davayı açmakta hukuki yararının olması dava şartları arasındadır.
Dava açma süresi TBK m. 345’de düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre bu dava her zaman açılabilmektedir. Yani herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Ancak kararın etki etmesi açısından kira tespit davasının ne zaman açılacağı önem arz etmektedir.
TBK m.345/2 ; “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
2. fıkrada kira tespit davasında verilecek olan kararın yeni kira döneminde kiracıyı bağlaması için, kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekmektedir. Yani doğrudan dava açmak yerine kiracıya, en az 30 gün önceden kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bir bildirimde bulunulmuş ise, o kira dönemi içinde açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASINDA ISLAH
Kira tespit davasında, tespiti istenecek kira bedelinin dava dilekçesiyle beraber kararlaştırılmış olması gerekmektedir, bu talebin daha sonradan ıslahı mümkün değildir. Davacı, mahkemeden kendisinin takdir etmesini bekleyemeyecektir. Bu taleple bağlılık ilkesinin bir sonucudur. Bu sebeple kira tespit davası açılırken, yeni kira döneminde istenilen kira bedelinin isabetli talep edilmesi gerekmektedir. Davanın kısmi kabul edilmesi durumunda davalı lehine yargılama giderleri ve vekalet ücretine hükmolunacaktır.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira bedelinin tespiti talepli davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Yetkili mahkeme ise davanın açıldığı zaman davalının ikametgahının bulunduğu yer veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA UYARLAMA DAVASI İLE FARKLARI
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Bu dava her ne kadar uygulamada TBK m.344 (Kira tespit davası) ile birlikte ikame ediliyor olsa da esasen TBK m.138 hükmüne dayanmaktadır.
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır
Bu madde uyarınca açılacak kira uyarlama davalarında, kira sözleşmesinin devamı süresince taraflardan kaynaklanmayan ve taraflarca öngörülemeyecek olağanüstü sebeplerle (pandemi, ekonomik kriz vb.), taraflardan en az birisinin aleyhine olacak şekilde aşırı ifa güçlüğüne düşen ve sözleşmeye bu haliyle devam etmesi beklenemeyen taraf kira uyarlama davası açabilecektir.
- Kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli iken, kira uyarlama davaları taşınır-taşınmaz her türlü kira sözleşmesi için uygulanabilir.
KİRA TESPİT DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ
… SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : İsim SOYİSİM (TC)
Adres
VEKİLİ : Av. Zihni Tolga ŞENOL
Adres
DAVALI : İsim SOYİSİM (TC)
Adres
KONU : Kira bedelinin tespiti istemidir.
AÇIKLAMALAR
- Davalı, müvekkile ait …. adresinde bulunan iş yerinde/konutta … tarihli sözleşme ile kiracı olarak bulunmaktadır.
- … başlangıç tarihli sözleşme ile aylık kira bedeli … olarak belirlenmiştir. Günümüzde ise davalı artık … kira bedeli ödemektedir. Söz konusu kira bedeli günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, taşınmazın özellikleri ve bulunduğu yer, konum gibi koşullar dikkate alındığında emsallerinin çok altında kalmaktadır.
- Emsallerinin çok altında kalan kira bedelinin yeni dönemde yükseltilmesi için davalıya tarafımızca … tarihinde … Noterliğinden …. yevmiye nolu ihtarname gönderilmiş, … tarihinde davalı tarafa tebliğ edilmiş, ancak davalı tarafından bu talebimiz reddedilmiştir.
- Bu sebeple TBK m.344/3 gereğince davalının yeni dönemde ödeyeceği kira bedelinin tespit edilerek …TL’ye yükseltilmesi için işbu kira tespit davasının açılması zorunluluğu hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK, TMK, HMK, İİK ve ilgili sair mevzuat
DELİLLER :
- … başlangıç tarihli kira sözleşmesi. (Ekte ibraz edilmiştir.)
- Tapu kayıtları.
- … yevmiye nolu ihtarname.
- Emsal rayiç kira bedelleri, sahibinden.com vb. sitelerdeki emsal yeni kira bedelleri.
- Banka hesap hareketleri ve dekontlar.
- Bilirkişi raporu, keşif, tanık, yemin, ikrar ve sair her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM
Yukarıda sayılan nedenlerle davamızın kabulü ile … olan kira bedelinin yeni dönem için …TL’ye çıkartılarak tespitine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımızla bilvekale arz ve talep ederiz.(Tarih)
Davacı Vekili Av. Zihni Tolga ŞENOL
Eki: Kira sözleşmesi, Vekaletname
